Casaへの投資を考える

不動産フィンテック企業のCasa。
今回は殴り書きの如く調べた事を羅列する内容でお送りいたします。

各種資料

最新の決算単信
2020年1月期 決算短信

決算説明資料
2020年1月期 決算説明資
2019年1月期 決算説明資料(追加)
2019年1月期 決算説明資料
2018年1月期 決算説明資料

株主総会資料
2019.4.24公開:事業説明会資料
2018.4.25公開:事業説明会資料

トップインタビュー記事
上場会社トップインタビュー「創」
ToBeマガジン:株式会社Casa 代表取締役社長 宮地 正剛さん

過去には現場の疲弊で離職率が40%も。
4%へと大幅に改善。
2016年から「お客様本位の徹底」。
これまでの如何に賃料を払ってもらうか借主と交渉するのではなく、何が問題で払えないのか借主と一緒に問題を解決して賃料を払っていただく方針を明確化。

レポート等

7196 Casa 不動産業界の非効率をITで解消
細かい話はリンクスリサーチのこの記事を読めばOKかなと。

経営理念(企業理念)

Casaは人々の健全な住環境の維持と生活文化の発展に貢献し、豊かな社会を実現します。

創業より、近江商人の経営哲学である「三方よし」の精神を基盤とし、常にお客様や社会にとって価値のあるサービスを考え行動。

企業理念や三方よしの考え方は素晴らしいと思う。

社員に対して

採用ページによると…。良いと思う。

男女比6:4。
育児休暇取得率100%。
復帰率94%。

リンク:数字で見るCasa

家賃保証債務事業

個人の入居者に対して家賃の連帯保証サービスを提供。
初回保証料を受け取り、翌年以降は年間保険料を受け取る。

Casaダイレクト
集金代行業務を行うリコーリース(株)と連携した商品。
不動産管理会社向けのサービスで、家賃の集金代行と家賃保証をセットにした内容。

家主ダイレクト
リコーリース(株)と東京海上日動火災保険(株)と連携し、賃貸人(家主)に家賃を直接送金する商品。
自主管理している家主向けのサービスで、 集金代行と家賃保証に孤独死保険を加えた内容。

初回保証料の推移
年間保証料の推移

初回保証料は順調に拡大。
継続の年間保証料も着実に積み上げてる感じ。

配当政策

「配当性向30%を目安」と明言。
2018年1月期から配当を開始。

配当性向30%って事で、着実な成長に合わせて増配が期待できる感じ。

業績

2018年度が利益の底でそこから右肩上がりの売上・利益成長。
逆に2016年をピークに2018年まで減益な訳で、その理由は何?
これが良く分からない。初回保証料・年間保証料は順調に積み上がってるのにね。

沿革など

有価証券報告書に書かれてあるけど、ややこしい。
リプラスから家賃債務保証事業を譲り受ける為に、レントゴー保証を設立。
そこから色んな会社を子会社化して吸収合併。旧Casaとなる。
シー・フォー・ワン・ホールディングスを設立して旧CasaをMBOで全株取得。
屋号をCasaに。これが現Casa。
2019年1月期 有価証券報告書
2018年1月期 有価証券報告書

COMPASS
2019 年6月28日付で株式会社COMPASSを設立

リーウェイズ
リーウェイズが2019年6月28日にB種優先株式総数4,200株を新たに発行し、当社にそのうち2,100株(議決権総数に占める割合にして約4.5%)を割り当て、当社がこれを96,600,000円(1株あたり46,000円)の出資により引き受ける予定です。
リーウェイズは人工知能(AI)による将来の収益予測を行うサービス「Gate.」を開発・運営する会社。

今後の投資

ITへの投資・人材への投資に力を入れるみたい。
営業とIT人材の強化ってあるけど、ITは内製化するのかな。
不動産業界ってIT化が進んでいないそうで、便利になると良いね。
例えばタブレットなんかでサクッと連帯保証人の代わりに保証会社と契約して即日で契約みたいな未来になるとすごく良い感じ~。

一応IT・人への投資をしながらも近年は増益トレンドだから安心感ある。

保有有価証券

資本提携を目的とした株式を保有。

貸借対照表・損益計算書・キャッシュフロー計算書より

項目項目2017年1月期2018年1月期2019年1月期2020年1月期
投資その他の資産投資有価証券100,020100,02025,020145,480
営業CF投資有価証券の売却による収入0077,5000
営業CF投資有価証券の取得による支出△100,02000△196,549
特別損失投資有価証券評価損00062,000

提携目的と言う割には減ったり増えたり慌ただしいような。

挑戦→成長→飛躍

総会資料に書かれてある中期的なステップの図。

中期事業方針2018年2019年2020年2021年
2018年4月総会資料挑戦成長飛躍
2019年4月総会資料挑戦成長飛躍

不動産テック企業として成長するって事で分かるけど、 挑戦してまた翌年朝鮮からスタート…?

常に成長を考えて前向き。と捉えるか。
ただ、万年成長意欲旺盛で結果を伴わないケースもあるからそのパターンには注意。
安定したストック型ビジネスによる収益を背景に身の丈に合った投資・挑戦をするなら良いとは思う。

株価

https://www.tradingview.com/x/21d9vj9b/
https://www.tradingview.com/x/21d9vj9b/ より

コロナショックで一方方向に大暴落。
水準として900円~1000円は上場来安値。
ショック中だから今どこで買っても長い目で見たら報われそう。。。

気になる点

家賃保証会社って結構競合がいる。

家賃を払えない人がいっぱい増えたらどうなるか。
沿革見ると分かるけど業界的に倒産したり合併したりで慌ただしいよね。
黎明期故に回収ノウハウが無かった事が要因なのか。今でも起きうることなのか。
その辺、業界への知見が無いから良く分からないんだよね。そこは自分にとって大きなリスクだと思う。

とりま家賃保証って事で借主が仕事を失って家賃が払えないとcasaが負担する事になるよね。
もちろんCasaの強みとして借主に寄り添った家賃支払いのアドバイス(失業保険とか)はあるんだけど、それ以上に家賃が払えない人が増えるような事態になると厳しいんでなかろうか。
その安全ラインが分からない。

後は成り立ちから言ってファンドのイグジット案件だって事。

2016年から利益の水準が落ちた事。
理由が開示資料からは読み取れなかった。

保有有価証券(提携目的)が増えて減ってしてる事。
特損も出してる。
そういうものなのか良く分からない。

連続した「挑戦→成長→飛躍」。
もし、「18年は挑戦の年です。また19年も挑戦の年です。」的に過去の挑戦を振り返って説明しないで挑戦を繰り返す傾向が出るとなればそれは嫌。

感想

宮地社長はリプラス入社でレントゴーを経てCasa。
いろいろ苦労も多かったんだと思う。
社長のインタビュー記事から、誠実そうで人を大事にしている感じを受けた。
そしてコロナショックを受けて投資家を向けてのメッセージを配信したんだけど、三方よしの精神を改めて伝えるその姿勢を前向きに好感。
リンク:代表メッセージ(新型コロナウイルスについて)

初回保証料を受け取って年間保証料を積み上げるビジネスは安定的な成長が期待されるし、それに伴う増配も期待できそう。
基本的にはこの保証料が積み上がっているのが確認できればOKだと思う。
借主として保証人が不要ってのはニーズはあると思うし、不動産屋・オーナーとしても手続きが簡略化しするし、家賃保証・回収もしてくれるって事でニーズはあるんじゃないかな?
実際着実に成長してる。
保証系のビジネスは他の上場企業を見ても着実に成長している会社が多いから、その辺は参考になる感じ。

でも投資するなら気になる点のモヤモヤを解消してからかな。
着実に利益成長しているから今は懸念って程度だけど、それが不調になった時ね。状態が悪くなったと感じながら更にモヤモヤを心に秘めながら投資する事は出来ない。
特に失業わんさかの金融危機での立ち回りがどうなるか。分からない。
IRに問い合わせて解決するか。どうしようかなぁ。
そんな感じ。

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