テンポイノベーションへの投資を考える

不動産オーナーから店舗物件を借りて、その店舗を飲食店へ転貸借する。
単なる無許可の又貸しではなく、許可を得た上での転貸借。
東京周辺・飲食店・居抜きに特化している事が特徴。

多分体育会系の熱い会社。
社歌もあるよ。

リアル(営業部隊)とネット(居抜き店舗.COM、店舗買取.COM)の両方による営業スタイル。

経営理念

経営理念は「貢献創造」

ただの金儲けじゃなくて、貢献するって意識を持つ。
こういうの好きね。

不動産オーナーと飲食店との間に入る事で双方に対してトラブル解決の面から貢献できる。
スケルトンにしなくて良いのでコスト削減・ごみの削減につながる。社会貢献。
こども食堂も社会貢献。
などなど。

成り立ち

最初はレインズインターナショナルの子会社として設立されて、牛角の内装施工を行っていた。当時はテンポノベーションの社名。
因みに原社長はテンポリノベーション設立直後の2005年11月に中途入社。
幹部候補を募集していた事が決め手だったそうで、原社長は意欲があって頼もしいね。

参考記事
【テンポイノベーション】度重なるオーナー企業の交代とビジネスモデルの確立 Vol.1

業績

増収増益傾向。

配当金

有価証券報告書には配当性向についての記載は無いけど、社長インタビューによると「配当性向25%から30%を目安。」との事。

増配傾向。

不動産オーナーにとってのメリット・デメリット

メリットデメリット
家賃保証。特になし?
トラブル対応してくれる。

不動産オーナーもトラブル対応をはじめとした細々としたやり取りはあまりしたくないと思うから、テンポイノベーションが間に入るメリットはあると思う。

家賃保証に関しては営業トークとしてあるかもだけど、ちょっと過大評価な側面もあるかな。
仕組みとしてはテンポイノベーションが借りるわけだから、実質的に家賃が保証される形なんだと思う。
でもテンポイノベーション側の都合で契約解除が可能だよね。
そう考えると保証ってのは言い過ぎかもしれないっすなぁ。

デメリットはパッと思いつかなかった。

飲食店のメリット・デメリット

メリットデメリット
居抜きだから出店・退店時のコストが軽減。周囲の賃料相場より高くなる。
出店のノウハウが要らない。
お店が早く見つかる。
トラブル対応してくれる。

まずはデメリットの賃料。
テンポイノベーションが間に入るから周囲の賃料相場より高くなる可能性はありそう。
これを必要経費として納得いただけるように、どれだけ付加価値を提供できるかって事だと思う。
ま、出店する側にとっては初期費用って重しだったりもするから、居抜きで初期費用が安くなったり手取足取りスムーズな出店が出来るって事で十分ペイできる感じなのかな?

対象エリア

上場した頃は東京都内限定って説明だったと記憶(違ったっけ?)してるけど、いつの間にか東京周辺に拡大されてた。
外食の店ってたくさんあるし、東京は集中してるけど、案外仕入れのピークは早いのかもしれない。
例えば大手は独自に店舗開発するからテンポイノベーションの入る余地は殆ど無さげ。
その辺が参考になる記事はこちら。
テンポイノベーションの上場について思うこと

コロナ自粛期の対応

首都圏の助成金に関する情報をニュースリリースとして次々と発表。
新型コロナ助成金のページにまとめてコンテンツ化して、第三者にもわかるように公開してた。

飲食店が生き残れるようにサポートする事はテンポイノベーションがビジネスを継続する上で当然とはいえ大切。
「直接個人の不動産オーナーに物件を借りているだけだとこんな情報・サポートは得られなかった。テンポイノベーションの関わる物件で助かった。」
そう思ってもらえるように親身にサポートされているのか第三者としては分からないけど、そうであって欲しいなとは思う。

不況に負けない

【テンポイノベーション・原康雄社長に聞く】ストック型の収益が積み重なる独自のビジネスモデルで業績拡大続く

この記事によると、不況の時に「店を出したい人の数は減らない」との事。
この不況耐性についてはコロナ自粛後の決算でどんな数字が出てくるのかで確認する事になると思う。良くも悪くも答えが早く出るね。

不況は仕込み場

確かに不景気になれば退店が多くなるって事で、新たな物件を仕入れる攻めのチャンスだと思う。
だけど、テンポイノベーションが貸しているテナントも出ていく可能性がある。
すぐに新しいテナントが決まれば良いけど、不況が長期化したら空きテナントが増えるかも?
人員のリソースって観点だと、仕入れも忙しいし貸すのも忙しいでかなり慌ただしくなるのかもしれないね。

リスクが低いビジネス

単にテナントが入らないケースだったり、不景気の様な事態でも、借り手(テンポイノベーション)は物件を手放す事が可能で、赤字の垂れ流しみたいなリスクは低い。
借りる側の権利が強いから、借りている物件を手放せば問答無用で空き物件問題は解消可能って理屈。
そういう観点から「リスクは低い」って会社側は説明するんだけど、ただ、長期的に考えてこの選択は慎重に選ぶ必要があると思う。

不動産オーナーとの関係悪化で悪い評判が付くと今後の営業に支障が出るんじゃない?
「どうせテンポイノベーションさんも不況になったらいなくなるんでしょう?全然保証にならないじゃん?」
そんな風にネガティブに思われる可能性もあると思う。

あと、そもそも物件を手放すと、折角積み上げたストックが消えていくことになるね。

物件を手放すケースについては慎重に注視する必要があると思う。

不動産売買

不動産業者との関係強化の為に不動産売買もちょいちょいやってて、今の所トレーディングとして利益は出てるみたい。

個人的にはこれは副業になってくるし、あんまりやって欲しくは無いってのはある。
業績も読めなくなるし。特損とかあってもね。。。

けど、不動産会社のお得意様になる事で仕込みが捗るってのなら仕方が無いかなぁ。

決算が発表されたら不動産売買と本業のバランス状況はしっかり見ておくのが良いと思う。

人的投資

成長の為には営業部隊を強化する必要があると思う。
実際、社長のインタビュー記事で「ランニング収益だけで年間40億円規模にするには、人員も200名近い規模が必要」って話があるよね。

その分の人件費をこなしながら利益率を維持できるか。
そして一定の規模を達成して以降、人員がダブついて収益性が悪化しないか。
案外ピークは早く来る懸念もあるから、こういう所は見ておく必要がありそう。

株価

2019年12月の高値1117円からコロナショックもあって大きく株価は下落。
安値は4月の477円。
半値以下になってるしそういう安値で買えている人は羨ますぃ。

上場してからの値動きは600円~1000円のレンジみたいな感じ。
そういう観点で600円近辺で待って買うのはアリかな。

指標的に割高感はあるから、将来的な成長を考えても慎重に行くなら700円より上で買うのは慎重になる感じなんかなぁ。と思う。
ま、割高ってのは評価の裏返しなんだけどもね。

加筆修正はつづく予定

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